Thứ năm 19/04/2012 08:50
Ngày 18.4 tại TPHCM,
Ngân hàng Thế giới (World Bank) đã tổ chức giới thiệu công trình nghiên
cứu “Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam”. Đây là công trình nghiên cứu được
thực hiện trong vòng 18 tháng bởi nhiều chuyên gia hàng đầu về đô thị
của World Bank và một số chuyên gia trong nước.
Các thành phố đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng. Ảnh: Quỳnh Mai
Theo đánh giá của ông
Nguyễn Trọng Hòa - Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, nguyên
Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM - thì đây là công trình nghiên
cứu đầy đủ và công phu nhất từ trước đến nay về quá trình đô thị hóa ở
Việt Nam.
Chưa tối ưu hóa đất đai
Trong phần phát biểu khai mạc buổi giới thiệu công trình nghiên cứu “Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam”, ông Dean Cira – chuyên gia trưởng về đô thị của World Bank, người phụ trách nhóm chuyên gia nghiên cứu cho rằng - hiện nay Việt Nam đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa, dân số thành thị của Việt Nam đạt 30%, mỗi năm tốc độ tăng trưởng dân số thành thị đạt 3,4%. Theo công trình này thì tốc độ gia tăng dân số đô thị ở Việt Nam nhanh là nhờ Việt Nam có được sự phát triển kinh tế thuộc hàng nhanh nhất châu lục (chỉ sau Trung Quốc). Việt Nam đã tạo được vòng tròn sự phát triển kinh tế thúc đẩy quá trình đô thị hóa, đô thị hóa nhanh thúc đẩy phát triển kinh tế. Mô hình này phù hợp với mô hình của nhiều quốc gia phát triển đi trước. Trong công trình nghiên cứu kể trên, nhóm chuyên gia của World Bank đã nghiên cứu rất rộng ra nhiều lĩnh vực khác như giao thông, nhà ở, kết nối không gian... Theo ông Dean Cira, dường như các đô thị ở Việt Nam đang phát triển theo chiều rộng thay vì theo chiều sâu. Chẳng hạn Hà Nội đã trở thành một trong những thành phố rộng nhất thế giới. So với thủ đô Seoul của Hàn Quốc chẳng hạn, dân số ở Hà Nội (hơn 6,5 triệu người) đang sống trên diện tích lớn gấp bốn lần dân Seoul (hơn 10,5 triệu người). Tức là Hà Nội chưa sử dụng tối ưu hóa đất đai.
Giá BĐS bị thổi phồng
Đánh giá sơ bộ về giá BĐS ở Hà Nội và TPHCM cho thấy, giá nhà đất ở hai thành phố này cao hơn so với các thành phố tương đương ở Châu Á. Tại Hà Nội và TPHCM, ở vùng ven đô, đất trống chưa xây dựng có giá khoảng 500USD/m2 hoặc hơn, nhưng càng vào gần trung tâm thành phố, giá đất trống chưa xây dựng ở Hà Nội càng tăng, và cao hơn ở TPHCM: Có thể lên đến 7.000 hoặc 8.000USD/m2, trong khi ở TPHCM chỉ khoảng 4.000USD/m2. Một điều đáng chú ý là đất trống chưa xây dựng có giá cao gấp khoảng 1.000 lần giá thuê nhà hằng tháng tại chính địa điểm đó. Nói cách khác, chi phí bỏ ra để mua đất chưa xây dựng tương đương với chi phí thuê nhà trong khoảng 80 năm. Đồng thời, bao cấp của Nhà nước cho phân khúc thị trường cho thuê có lẽ cũng là giảm giá cho thuê bình quân. Những con số này cho thấy, chỉ khoảng 5% dân số Hà Nội có đủ tiền để mua BĐS với mức giá đã bị thổi phồng.
Về các chính sách liên quan đến đất đai và thị trường BĐS, công trình nghiên cứu nhận định: “Các thị trường đất đai ở Việt Nam phản ánh một số vấn đề sâu hơn quản lý đất đai và quản trị. Ví dụ như, sự khác biệt lớn giữa “giá đất do Nhà nước quy định” với “giá thị trường” (thường cao gấp 10 lần so với giá quy định) – đây là nguyên nhân gây ra những bóp méo và trở ngại lớn trên thị trường đất đai. Hệ thống hai mức giá này có thể đem đến những giá trị và lợi ích lớn cho các doanh nghiệp xây dựng phát triển BĐS (thường là doanh nghiệp nhà nước), nhà đầu tư và nhà đầu cơ. Ngoài ra, các quyết định phân bổ, các giao dịch liên doanh, thuế phí đầu tư thường dựa trên giá trị đất đã bị giảm giá một cách giả tạo; điều này có nghĩa là Chính phủ đang gây thiệt hại cho lợi ích của người dân bằng cách hạ thấp giá trị của một trong những tài sản quý giá nhất thuộc sở hữu của người dân.
Một điểm sáng trong đánh giá của World Bank về nhà ở tại Việt Nam, đó là tình trạng nhà ổ chuột ở các đô thị thấp một cách đáng ngạc nhiên. Công trình nghiên cứu lý giải: “Việt Nam có chính sách cho phép, chấp nhận và nhiều khi là chủ động đối với hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí thấp. Chính sách này, cùng với sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho thuê nhà ở quy mô nhỏ đã cho kết quả là tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp ở các đô thị Việt Nam. Đây là điểm khác biệt nếu so sánh với những thành phố ở những nước thậm chí có thu nhập thành thị cao hơn (như Ấn Độ, Philippines, Indonesia, Brazil...).
Chưa tối ưu hóa đất đai
Trong phần phát biểu khai mạc buổi giới thiệu công trình nghiên cứu “Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam”, ông Dean Cira – chuyên gia trưởng về đô thị của World Bank, người phụ trách nhóm chuyên gia nghiên cứu cho rằng - hiện nay Việt Nam đang ở trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa, dân số thành thị của Việt Nam đạt 30%, mỗi năm tốc độ tăng trưởng dân số thành thị đạt 3,4%. Theo công trình này thì tốc độ gia tăng dân số đô thị ở Việt Nam nhanh là nhờ Việt Nam có được sự phát triển kinh tế thuộc hàng nhanh nhất châu lục (chỉ sau Trung Quốc). Việt Nam đã tạo được vòng tròn sự phát triển kinh tế thúc đẩy quá trình đô thị hóa, đô thị hóa nhanh thúc đẩy phát triển kinh tế. Mô hình này phù hợp với mô hình của nhiều quốc gia phát triển đi trước. Trong công trình nghiên cứu kể trên, nhóm chuyên gia của World Bank đã nghiên cứu rất rộng ra nhiều lĩnh vực khác như giao thông, nhà ở, kết nối không gian... Theo ông Dean Cira, dường như các đô thị ở Việt Nam đang phát triển theo chiều rộng thay vì theo chiều sâu. Chẳng hạn Hà Nội đã trở thành một trong những thành phố rộng nhất thế giới. So với thủ đô Seoul của Hàn Quốc chẳng hạn, dân số ở Hà Nội (hơn 6,5 triệu người) đang sống trên diện tích lớn gấp bốn lần dân Seoul (hơn 10,5 triệu người). Tức là Hà Nội chưa sử dụng tối ưu hóa đất đai.
Giá BĐS bị thổi phồng
Đánh giá sơ bộ về giá BĐS ở Hà Nội và TPHCM cho thấy, giá nhà đất ở hai thành phố này cao hơn so với các thành phố tương đương ở Châu Á. Tại Hà Nội và TPHCM, ở vùng ven đô, đất trống chưa xây dựng có giá khoảng 500USD/m2 hoặc hơn, nhưng càng vào gần trung tâm thành phố, giá đất trống chưa xây dựng ở Hà Nội càng tăng, và cao hơn ở TPHCM: Có thể lên đến 7.000 hoặc 8.000USD/m2, trong khi ở TPHCM chỉ khoảng 4.000USD/m2. Một điều đáng chú ý là đất trống chưa xây dựng có giá cao gấp khoảng 1.000 lần giá thuê nhà hằng tháng tại chính địa điểm đó. Nói cách khác, chi phí bỏ ra để mua đất chưa xây dựng tương đương với chi phí thuê nhà trong khoảng 80 năm. Đồng thời, bao cấp của Nhà nước cho phân khúc thị trường cho thuê có lẽ cũng là giảm giá cho thuê bình quân. Những con số này cho thấy, chỉ khoảng 5% dân số Hà Nội có đủ tiền để mua BĐS với mức giá đã bị thổi phồng.
Về các chính sách liên quan đến đất đai và thị trường BĐS, công trình nghiên cứu nhận định: “Các thị trường đất đai ở Việt Nam phản ánh một số vấn đề sâu hơn quản lý đất đai và quản trị. Ví dụ như, sự khác biệt lớn giữa “giá đất do Nhà nước quy định” với “giá thị trường” (thường cao gấp 10 lần so với giá quy định) – đây là nguyên nhân gây ra những bóp méo và trở ngại lớn trên thị trường đất đai. Hệ thống hai mức giá này có thể đem đến những giá trị và lợi ích lớn cho các doanh nghiệp xây dựng phát triển BĐS (thường là doanh nghiệp nhà nước), nhà đầu tư và nhà đầu cơ. Ngoài ra, các quyết định phân bổ, các giao dịch liên doanh, thuế phí đầu tư thường dựa trên giá trị đất đã bị giảm giá một cách giả tạo; điều này có nghĩa là Chính phủ đang gây thiệt hại cho lợi ích của người dân bằng cách hạ thấp giá trị của một trong những tài sản quý giá nhất thuộc sở hữu của người dân.
Một điểm sáng trong đánh giá của World Bank về nhà ở tại Việt Nam, đó là tình trạng nhà ổ chuột ở các đô thị thấp một cách đáng ngạc nhiên. Công trình nghiên cứu lý giải: “Việt Nam có chính sách cho phép, chấp nhận và nhiều khi là chủ động đối với hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí thấp. Chính sách này, cùng với sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho thuê nhà ở quy mô nhỏ đã cho kết quả là tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp ở các đô thị Việt Nam. Đây là điểm khác biệt nếu so sánh với những thành phố ở những nước thậm chí có thu nhập thành thị cao hơn (như Ấn Độ, Philippines, Indonesia, Brazil...).
